Quiero reformar mi casa, ¿qué permisos necesito?

“Voy a hacer una reforma en casa y no sé si necesito arquitecto o si debo solicitar alguna clase de permiso en el Ayuntamiento”.

Igual que hay reformas integrales y simples “lavados de cara” de un piso, existen distintos tipos de permisos, comunicaciones de obra al Ayuntamiento o necesidades de asesoramiento técnico. Llevar este proceso a través de un arquitecto asegura realizar los trámites estrictamente necesarios y supone una garantía legal respecto a la conveniencia de la reforma y una manera de evitar futuros conflictos vecinales y/o sanciones.

El tipo de permiso o licencia de obras a solicitar depende del Ayuntamiento. Cada uno requerirá una documentación, una tasa y unos planos u otros dependiendo del tipo de obra que se vaya a llevar a cabo.

Os mostraremos los distintos grados de reforma que pueden realizarse en un piso y en consecuencia, los distintos permisos a solicitar.

Reforma de acabados: “lavando la cara”

Pintar un piso, cambiar el suelo, los alicatados, etc… Puesto que este tipo de obras solo afecta a los acabados de la vivienda, los permisos que suelen pedirse tienen carácter informativo, es decir, comunicados de obra o acción comunicada.

Reforma cambiando la distribución: “moviendo baños y cocinas de sitio”

Este tipo de reformas implica pasar de dos a tres dormitorios, o cambiar el baño o cocina de lugar. En general, cualquier obra que modifique la distribución anterior y que, por lo tanto, requiera volver a hacer una Cédula de Habitabilidad, deberá obtener la aprobación del Ayuntamiento mediante, habitualmente, una licencia de obras menor. Cuando se modifica la distribución de un piso, la normativa que deberá aplicarse es la vigente en todos los elementos de la casa. Con la aparición del Código Técnico de la Edificación (CTE) aumentó la exigencia normativa, por lo que estar asesorado por un arquitecto o decorador resultará determinante para poder diseñar la vivienda cumpliendo con la norma y evitar posibles problemas, tanto en la legalización de la vivienda como en la nueva contratación de suministros.

Reforma que afecta a elementos estructurales: “tirando pilares y muros”

Se entiende por elemento estructural cualquier pilar  (elemento vertical), viga (elemento horizontal), pared de carga, suelo (forjado inferior), techo (forjado superior, no falso techo), cubierta (forjado superior en contacto con el exterior), etc.  Este tipo de reformas requieren necesariamente de la contratación de un arquitecto. La intervención en este tipo de elementos supone un riesgo estructural y por lo tanto necesita de seguridad en el cálculo para evitar cualquier problema futuro. Puesto que los elementos estructurales pertenecen a la comunidad de propietarios, deberemos pedirle permiso a ésta. Para estas reformas, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor.

Reforma que afecta a elementos comunitarios: “fachadas, bajantes, patios”

Los elementos comunitarios más comunes son las fachadas (abrir una ventana nueva o modificar su tamaño), los elementos estructurales, terrazas, balcones, patios, las paredes que lindan con el vestíbulo (cambiar de lugar la puerta de entrada) o cualquier instalación (shunts de ventilación, bajantes, ventilaciones de las campanas extractoras, etc…). Para este tipo de obra, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor.

Reforma que aumenten la superficie de vivienda: “cerrando terrazas”

Para aumentar la superficie construida de nuestra vivienda haciendo un cerramiento de la terraza o patio, deberemos tener en cuenta lo que nos permite la normativa urbanística vigente y los estatutos de la comunidad de vecinos. En estos casos, lo habitual es que sea necesario solicitar una licencia de obras mayor.

Reforma que implique cambio de uso: “convirtiendo mi local en vivienda”

La normativa urbanística especifica los usos que se permiten en cada parcela junto con otra serie de parámetros que se deben cumplir. Además, en el caso de las viviendas, también se indica qué densidad puede haber, esto es, cuántos pisos puede haber en una misma parcela. Por eso, para poder hacer un cambio de uso de local a vivienda se deberá solicitar una licencia de obras mayor.