Si
en un piso hay varias habitaciones y se quieren alquilar de forma individual,un
inquilino en cada habitación, existen dos posibilidades de hacerlo: el alquiler de un piso entero subarrendado por habitaciones (regido por la LAU) o el alquiler por habitaciones (regido por el Código Civil):
° 1ª- Que el arrendador (propietario del piso) prefiera
un solo contrato que se rija por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) – esta
forma beneficia al arrendador y perjudica al arrendatario, de manera que el
arrendador podrá exigir el cumplimiento íntegro a cualquiera de los
arrendatarios, incluidos los gastos por servicios, con independencia de la
cuenta donde estén domiciliados. Sin embargo el arrendatario queda
perjudicado, pues si cualquiera de los arrendatarios renunciase al contrato,
los demás arrendatarios perderían su derecho a seguir en la vivienda.
° 2ª-
Que el arrendador (propietario del piso) haga
contratos individuales con cada arrendatario y que éstos se rijan por el Código
Civil (CC) – con este tipo de contratos, cada arrendatario se responsabiliza de
lo suyo, sin que le afecte lo que hagan los otros. En este caso, el
arrendador tendrá que pagar los servicios y luego repartirlos ó estipular en el
contrato que el precio de la renta incluye los servicios, en este caso la renta
será más elevada. Para exigir responsabilidad por daño en las zonas comunes,
habrá que determinar quién los ha causado.
Los
contratos individuales de habitación en los que es de aplicación el Código
Civil (Arts. 1.542 a
1.581) se diferencian de los contratos de arrendamientos que se rigen por la
Ley de arrendamientos urbanos en lo siguiente:
° 1º- El arrendatario está menos protegido, pues se
admiten pactos y renuncias que la LAU no admitiría.
° 2º-La duración se pacta libremente, no hay derecho a
prórroga, el contrato se extingue cumplida la duración pactada, el Art. 1.565
del CC establece que el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado y
concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Aunque será
automáticamente renovado si ambas partes guardan silencio, Art. 1.566 CC.
° 3º- El arrendatario puede subarrendar si no se
estipula lo contrario.
° 4º- La venta de la vivienda extingue el contrato y el
arrendatario no tiene derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y
retracto).
° 5º-No hay fianza obligatoria.
El
contrato por habitación:
La
duración de estos contratos por habitaciones es la que acuerden las partes, sin
que haya obligación legal de prorrogar el contrato ni de depositar fianza en
los organismos competentes de las Comunidades Autónomas, como sucedería en los
alquileres de vivienda.
A favor del arrendatario, en este caso, cada uno se responsabiliza de lo
suyo, sin que lo que los otros hagan le afecte. En este caso el
arrendador velará por el pago de gastos y luego los repartirá, o estipulara por
el contrato que el precio de la renta incluye los gastos, en este caso el
precio del alquiler seria más elevado. Cuando se trata de responsabilidades por los daños causados
en las zonas comunes, siempre hay que determinar quién los ha causado.
El
contrato por piso entero permitiendo subarriendos:
Una
solución intermedia para el arrendador en caso de querer que se rija por la LAU
y no perjudicar a los arrendatarios sería hacer un solo contrato con
todos los arrendatarios, pactando la solidaridad y el derecho a ceder el
contrato o a subarrendar parcialmente la vivienda, así se evitarían los
inconvenientes del posible incumplimiento de uno de ellos (renuncia, muerte,
irresponsabilidad…) que dejaría a los otros en la mala situación de tener que
pagar toda la renta y sin poder introducir ningún tercero que devuelva el
equilibrio al contrato.
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