¿Se vende o se alquila?

 

Los propietarios de los pisos siempre andan con la indecisión entre alquilar o vender su inmueble. La opción más acertada – siempre y cuando no exista necesidad económica que impulse irremediablemente a vender – dependerá de la rentabilidad que se obtenga en la operación.

En esta entrada explicaré una manera fácil de hacer “números gordos” que nos ayuden a tomar esta decisión (según criterio de Borja Mateo, experto inmobiliario) y unas recomendaciones básicas muy a tener en cuenta (según mi propio criterio).

Artículo de Borja Mateo con aclaraciones hechas por mi en cursiva:

Los siguientes datos están tomados del portal yaencontre.com a fecha 18-01-2012 – basándose en un artículo de Borja Mateo, autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (editorial Manuscritos).

   Aunque se esté diciendo todo lo contrario, éste es uno de los mejores momentos para vender un piso y uno de los peores para comprarlo, porque los precios de los pisos continuarán bajando hasta, por lo menos, 2014.

La razón es muy sencilla: las dinámicas de oferta existentes (1,9 millones de pisos de primera y de segunda mano a la venta, 1,3 millones en proceso de construcción y 2,6 millones vacíos en grandes centros urbanos), de demanda (220.000 unidades/año máximo), de población y de situación real del sistema financiero (mora real del 14-15% frente a la del 7% oficial) son imparables y llevarán a los precios a cuotas aún más bajas durante los próximos años. (…)

Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo allí donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 8-10%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo rendimiento por alquiler esté por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no justifican su precio), de ahí que su precio continúe bajando en los próximos años. Por esta razón lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.(…)

Los precios de las casas bajarán mucho más rápidamente en cuanto los bancos se vean obligados a formar provisiones por el valor real de mercado de sus activos y saquen todos esos pisos a los precios que el mercado ofrece ahora (y que son más caros que los que ofrecerán mañana, sin lugar a dudas). Este proceso positivo, se acelerará a lo largo de los años 2012-2013, con lo que las bajadas de los precios de las viviendas serán mucho más rápidas.

Ejemplo de cálculo:
1. Alquiler

	Mensual	Anual
Ingreso por alquiler	1.200 euros	14.400 euros
Gastos de comunidad/mantenimiento	200 euros	2.400 euros
Renta neta	1.000 euros	12.000 euros

2. Venta

Precio de venta de ese inmueble o similar en el mercado de segunda mano (para lo cual se debe acudir a varias inmobiliarias a las que diré que deseo vender mi piso en un período de tres meses) = 150.000 € (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y constructoras/promotoras al estar éste intervenido por el sistema financiero que ofrece condiciones de financiación únicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de protección oficial o similar).

Gastos de transacción 11,5% (de 150.000 €) = 17.250 €

Precio de compraventa efectiva = 167.250 €

Rentabilidad del alquiler: 12.000 €/167.250 € x 100 = 7,174%

Este piso en concreto podría ser susceptible de ser interesante para vender sólo en las zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendería, porque me estaría deshaciendo de un árbol (el piso) que da muchos frutos (más del 5% anual). Tanto más si el piso puede seguir a la venta mientras se gestiona un alquiler por habitaciones, que mantendrá “ocupado, cuidado, revalorizado y rentablizado” el bien mientras sigue a la venta.

También hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se están desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien también continuarán haciéndolo. Por esta razón me inclino, ante la duda, a vender el piso inmediatamente. Estoy de acuerdo en cuanto a la bajada de los precios de alquiler y de venta, pero no en zonas céntricas de grandes ciudades y sobre todo no en alquiler por habitaciones, donde el precio por habitación es mucho menor que el de un piso entero, condicionando que la bajada de precios repercuta menos.

El número de pisos a la venta continuará aumentando fuertemente durante los próximos años y la demanda se contraerá, entre otras cosas, porque a estas alturas es imposible ya ocultar la realidad del mercado inmobiliario de nuestra querida España. Razón por la cual soy partidaria de rentabilizar estos pisos mientras estén (predeciblemente) durante largo tiempo a la venta. Con contratos de corta duración (de un año máximo) que permitan disponer del inmueble en cualquier momento para vender (aunque me resulta difícil de creer que lo haga rápidamente o a buen precio).