La nueva ley de alquiler: más libertad para ambas partes

Desde el pasado 6 de junio de 2013 está vigente la nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas. Todo nuevo contrato de alquiler firmado con posterioridad a esta fecha deberá acogerse a la nueva normativa.

Desvelamos las claves que condicionarán  los alquileres del mañana.

Si es propietario:

° Los contratos se redactan con mayor libertad, dando prioridad a la voluntad de las partes.

°  Quedan excluidos de esta nueva ley los arrendamientos temporales con fines turísticos.

°  La duración mínima de los contratos será de 3 años con una prórroga tácita de uno más si el inquilino así lo desea y cumple con todas sus obligaciones (en vez de los 5 más 3 de la antigua ley ya derogada). Las fianzas se actualizarán a partir del tercer año también.

°  Mayor libertad en el desistimiento del contrato, pudiendo rescindir el contrato en caso de querer recuperar la vivienda para destinarla a uso permanente a partir del primer año de alquiler  y avisando con 60 días de antelación (hasta ahora estaba obligado a tener arrendada su vivienda hasta 5 años si el arrendatario así lo quería).

°  Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales para recuperar la vivienda en caso de impagos o incumplimiento de contrato. Se otorgan 10 días para que el inquilino salde su deuda antes de iniciar el proceso judicial (antes no existían plazos que regularan este tipo de casos).

°  La renta se podrá actualizar por acuerdo de ambas partes con un índice distinto al IPC (en la antigua ley era obligatoria la actualización de las rentas de acuerdo a dicho índice).

°  Transcurridos tres años del contrato de arrendamiento, el propietario podrá realizar obras de mejora en la vivienda arrendada y repercutir su coste en la renta cobrada al inquilino. Con la LAU, el plazo para incrementar la renta en función de las obras en la vivienda era de 5 años.

°  Se añade el pleno derecho a resolver el contrato de arrendamiento por parte del propietario en caso de la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador.

°  Se aprueba la creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler al que tendrán acceso los propietarios que deseen consultar si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

Si es inquilino:

°  Mayor libertad en el desistimiento del contrato, pudiendo rescindir el contrato a partir del sexto mes de alquiler  y avisando con 30 días de antelación (hasta ahora estaba obligado a cumplir íntegras cada una de las anualidades). 

° Será necesario que el inquilino se inscriba en el Registro de la Propiedad para asegurar la estancia en la casa en diversos supuestos, por ejemplo,  de que el propietario decida vender su casa o que el inmueble sea adjudicado a un banco. En caso de no existir dicho registro, el inquilino sería desalojado en un plazo de 3 meses.

° Podrá realizar obras en la vivienda, siempre de acuerdo con la propiedad, y restar estos gastos de la renta a pagar (hasta ahora no se contemplaba esa posibilidad). Se prohíbe expresamente las obras por cuenta del arrendatario que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

° Se incluye el derecho de los inquilinos a efectuar obras para la adecuación de la vivienda al uso de personas mayores de 70 años. En la LAU, estas obras estaban limitadas a la adecuación de la vivienda para personas con discapacidad.

°  Podrá renunciar a su derecho preferente de compra y puede quedar reflejado por contrato si ambas partes así lo deciden.

°  Se mantienen las ayudas a inquilinos en vigor hasta la puesta en marcha de las nuevas ayudas del Plan de Vivienda 2013-2016.

Para más información se puede consultar el texto íntegro de la nueva Ley del Alquiler publicado en el BOE el miércoles 5 de Junio de 2013.